Заметного падения ставок по рыночной ипотеке до конца 2026 года ждать не стоит. Первые возможности для их постепенного снижения могут появиться только в начале 2027 года при условии устойчивого замедления инфляции и смягчения денежно-кредитной политики.
Более того, отдельные кредиторы после пересмотра условий «Семейной ипотеки» с 1 октября повысили ставки по рыночным программам на 0,2–0,5 п.п.
Причины дорогой ипотеки
- Потеря доходности: После сокращения потока кредитов с господдержкой банки вынуждены компенсировать свои расходы за счет рыночного сегмента.
- Высокая стоимость привлекаемых средств: При ключевой ставке 14%, доходности ОФЗ около 15% и высокой стоимости депозитов выдавать рыночные кредиты дешевле 18% банку невыгодно.
- Итоговая стоимость для заемщика: С учетом страхования и надбавок регулятора реальные ставки достигают 19,5–21,5%, что делает рыночные программы практически невостребованными.
Для сравнения: комфортным для большинства граждан является уровень ниже 12% годовых. Аналитики считают, что к I кварталу 2027 года рыночные ставки вряд ли опустятся ниже 15%. Дополнительно жесткий подход банков к оценке заемщиков и действующие макропруденциальные лимиты продолжит сдерживать их коридор.
Риски и альтернативы: перегрев сегмента рассрочек
На фоне высокой стоимости ипотеки застройщики активно переходят на программы рассрочки (первоначальный взнос 15–20%, оставшиеся 60–70% — при сдаче дома через 1,5–2 года).
Эксперты называют эту тенденцию рискованной:
- Девелоперы принимают на себя банковские функции, не обладая профильными инструментами оценки платежеспособности и кредитных рисков.
- Если к 2027–2028 годам ипотечные ставки не просядут, часть покупателей не сможет оформить кредит и погасить финальный платеж, что создаст финансовую нагрузку на застройщиков и финансирующие их банки.
Прогноз выдач до конца года
Из-за реализации ажиотажного спроса накануне изменения условий «Семейной ипотеки» в ноябре-декабре ожидается просадка выдач по льготным программам на 30–40% и более. Объем выдач в рыночном сегменте сохранится на уровне конца лета — начала осени.
