Покупка недвижимости — процесс, требующий внимательности и юридической грамотности. Один из ключевых аспектов, который может повлиять на сделку, — наличие обременений. В этой статье мы подробно разберём, что такое обременения, какие они бывают, как их выявить, снять и что из них переходит к новому собственнику.
Что такое обременение недвижимости?
Обременение — это наличие у третьих лиц определённых прав на объект недвижимости. Если не обратить внимание на наличие обременения, то последствия для покупателя могут быть разными. Некоторые из них помешают сделке (такие как арест, запрет приставов), Росреестр приостановит регистрацию, а некоторые перейдут на нового собственника. Обременение не лишает владельца права собственности, но ограничивает его в распоряжении или пользовании недвижимостью.
Важно знать! Не все обременения отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если покупатель перед сделкой запросит у продавца актуальную выписку из ЕГРН, точно будут видны ипотека, сервитут, рента, арест, запрещение регистрации, наложенные судебными приставами. Остальные обременения необходимо выявлять самостоятельно путем изучения документов и анализа ситуации продавца.
Основные виды обременений
Ипотека. Это значит, что недвижимость находится в залоге у банка или иной кредитной организации либо у физического лица до полного погашения кредита или займа;
Арест. Наличие ареста означает, что по недвижимости либо по собственнику имеется судебный спор и запрет на регистрационные действия наложил суд;
Запрещение регистрации. Запрет на регистрационные действия по решению судебного пристава в рамках исполнительного производства;
Сервитут. Означает, что земельным участком собственника имеет право ограниченного пользования иное лицо, например, для прохода, проезда или прокладки коммуникаций;
Договор аренды, найма или безвозмездного пользования. Недвижимость передана в пользование третьим лицам: арендаторам, нанимателям или пользователям полностью или частично. Права таких пользователей сохраняются даже после смены собственника;
Завещательный отказ. Право определённого лица проживать в квартире или пользоваться ею, установленное завещанием;
Права пользования членов семьи или лиц, отказавшихся от приватизации. Некоторые категории граждан сохраняют право проживания даже после продажи квартиры;
Доверительное управление. Недвижимость передана в управление другому лицу на определённых условиях.
Право пожизненного проживания. Например, по договору ренты, договору пожизненного содержания с иждивением.
Как узнать о наличии обременений?
Запросить у продавца выписку из ЕГРН. Покупатель может заказать выписку самостоятельно через портал Росреестра или в МФЦ. Она придет без персональных данных продавца, но раздел выписки об обременениях изучить можно будет. Обременения, зарегистрированные в ЕГРН, являются публичными и обязательны для третьих лиц, включая покупателя.
Изучить правоустанавливающие документы продавца. Это договор купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию, само завещание, договор ренты, договор передачи со сведениями о составе семьи и лицах, отказавшихся от приватизации, другие документы, на основании которых возникло право собственности.
Запросить архивную выписку из домовой книги. Она поможет выявить зарегистрированных лиц в настоящий момент, в том числе отказавшихся от приватизации, а также лиц, которые сняты с регистрационного учета, но права пользования которых сохранились.
Обратиться к нотариусу или юристу. Специалист поможет провести комплексную проверку и выявить скрытые риски.
Как снять обременения?
Порядок снятия зависит от вида обременения:
Ипотека: после полного погашения кредита банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога. Продавец, продавая недвижимость с непогашенной ипотекой, планирует, как правило, погасить кредит деньгами, полученными от покупателя. В такой ситуации покупателю необходимо быть крайне внимательным, чтобы правильно оформить передачу денег, не соглашаться на сомнительные схемы, обязательно доверять такие сделки специалистам.
Арест: если судебный спор завершен, то достаточно получить определение суда и направить его в Росреестр для снятия обременения. Если спор не завершен, арест не будет снят и сделку провести по такому объекту невозможно и небезопасно.
Запрещение регистрации от приставов: после исполнения обязательств (выплаты долга) судебный пристав, наложивший арест, направляет уведомление в Росреестр о снятии запрета.
Сервитут: если сервитут не актуален, то он может быть прекращен по соглашению сторон. Если сервитут действующий, то покупателю необходимо разобраться, какая часть участка обременена, устраивает ли его такое положение дел и принять решение о покупке, так как сервитут перейдет на него.
Договор аренды/найма/безвозмездного пользования: если покупатель готов приобрести недвижимость с арендаторами (нанимателями), обременение после сделки перейдет на него. Если недвижимость по условиям сделки должна быть свободна от подобного обременения, то требуется расторжение договора и снятие обременения в Росреестре, если оно было зарегистрировано.
Доверительное управление: прекращается по окончании срока договора или по соглашению сторон с внесением изменений в ЕГРН.
Завещательный отказ / право пожизненного проживания: снимается только по соглашению сторон или по истечении срока/условия.
Права пользования членов семьи или лиц, отказавшихся от приватизации: на практике такое обременение почти никогда не регистрируется, хотя в законе право внесения в ЕГРН записи об обременении правами членов семьи предусмотрено. Как прекратить такое право, зависит от основания приобретения и конкретных обстоятельств. Как правило, требуется их добровольное снятие с регистрационного учёта, наличие иного жилья для проживания и иные обстоятельства. Юристы предлагают оформить заявление от члена семьи с подтверждением добровольного прекращения права пользования жилым помещением.
Какие обременения переходят к покупателю?
При покупке недвижимости важно знать, что не все обременения «исчезают» вместе со сменой собственника. К новому владельцу переходят:
Ипотека (если не погашена, то ипотека переходит на покупателя на основании ст.38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
Сервитут (сохраняется для нового собственника согласно ст. 275 ГК РФ);
Договор аренды/найма/безвозмездного пользования (права арендатора/нанимателя сохраняются согласно ст.ст. 617, 675, 700 ГК РФ);
Завещательный отказ (право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, регулируется ст.33 ЖК РФ);
Рента, пожизненное содержание с иждивением (обязательства по договору переходят на покупателя – ст.ст. 586, 604 ГК РФ);
Права пользования членов семьи или лиц, отказавшихся от приватизации (сохраняются даже при смене собственника – ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Практические советы
Всегда проверяйте недвижимость на наличие обременений до сделки;
Включайте в договор купли-продажи заверения продавца об отсутствии обременений;
Не полагайтесь только на слова продавца — требуйте официальные документы;
Не полагайтесь на собственный опыт или рекомендации из интернета — обращайтесь за консультацией к юристу.
