Продажа недвижимости — ответственный процесс, предполагающий соблюдение принципа добросовестности всех участников сделки. Продавца он обязывает честно информировать покупателя обо всех особенностях объекта недвижимости.
Что значит действовать добросовестно?
Продавец обязан сообщить всю существенную информацию о недвижимости, включая её недостатки и особенности, способные повлиять на решение покупателя о приобретении имущества.
Если недостатки не были оговорены продавцом при заключении договора, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение.
Так, продавец, действуя добросовестно и вступая в гражданские правоотношения по продаже недвижимости, должен сообщить покупателю:
Физическое состояние недвижимости: перепланировка, реконструкция, дефекты конструкций, инженерные проблемы, повреждения, изношенность коммуникаций и оборудования;
Юридические ограничения: наличие обременений, ареста, залога, прав третьих лиц и иных ограничений права собственности;
Правовые аспекты владения: возможные претензии иных наследников или кредиторов, наличие бывших супругов, в браке с которыми приобретена недвижимость, не выделенные доли несовершеннолетним детям в связи с использованием сертификата на материнский капитал и т.д.;
Эксплуатационные характеристики: например, пригодность дома для круглогодичного проживания, наличие плохой звукоизоляции, протекание крыши, плесень и т.п., изношенные коммуникации.
Чем опасна неполнота информации о недвижимости?
Скрывая любые значимые факты, продавец подвергает себя серьёзному риску последствий, предусмотренных законом. Например, покупатель, узнавший о скрытых дефектах, имеет полное право:
• Требовать соразмерное снижение стоимости недвижимости;
• Настаивать на бесплатном устранении найденных проблем самим продавцом;
• Возмещать понесённые затраты на ремонт и восстановление;
• Заявлять требование о расторжении договора купли-продажи и возврате полной суммы покупки.
Кроме того, покупатель вправе взыскать компенсацию ущерба, вызванного неполноценностью информации о недвижимости, в том числе возмещение судебных издержек и морального вреда.
Рассмотрим один аспект: какую информацию, касающуюся физического состояния недвижимости, должен сообщить покупателю продавец?
Например, продавец не должен скрывать перепланировку недвижимости, особенно если она не узаконена. В отношении жилых домов и зданий существенным является факт произведенной реконструкции (достроена мансарда, пристройка, терраса, веранда и т.д.).
Что значит не узаконена? Это значит, не получено разрешение компетентных органов и не оформлены изменения через БТИ и Росреестр. План помещения или здания, площадь, этажность должны соответствовать тем параметрам, которые имеются в БТИ и ЕГРН. Если они различаются, значит процесс изменений недвижимости не завершен надлежащим образом.
Продавец не должен скрывать и иные недостатки. Например, хозяин квартиры знает о том, что в дождливый сезон протекает крыша и вода попадает в квартиру, или имеется плесень от сырости, трещина в стене и т.д.
Осмотрительно должен действовать продавец и при продаже дома. Особенно если этот дом не является жилым, а предназначен для летнего проживания, а в ЕГРН стоит запись, что дом «жилой» (такое часто встречается). Ведь такой дом может купить с использованием сертификата на материнский капитал семья с детьми. По документам он подходит для использования сертификата, но фактически не пригоден для постоянного проживания.
Продавцу стоит обратить внимание на текст заключаемого договора купли-продажи, в котором содержатся заверения в порядке ст.431.2 ГК РФ (Заверения об обстоятельствах). По крайней мере, юристы покупателя всегда включают этот пункт в договор. Заверения касаются разных обстоятельств: и состояния недвижимости, и юридических вопросов.
Нарушение заверений об обстоятельствах влечет за собой обязанность продавца возместить причиненные убытки или уплатить неустойку. Кроме того, покупатель вправе отказаться от договора, а в некоторых случаях — требовать признания договора недействительным.
Поэтому, подписывая договор купли-продажи, продавец должен внимательно ознакомиться с перечнем заверений и при необходимости уточнить их.
Продавцу важно помнить: чем полнее и достовернее информация предоставляется покупателю, тем ниже риск возникновения споров в будущем.
